Desarrollo de Anteproyecto

Transformamos tu idea en un anteproyecto completo, bancable y listo para vender o financiar en tiempo récord.

En Mondriam no hacemos “solo planos”. Creamos anteproyectos inmobiliarios de alto impacto que reducen drásticamente el riesgo del inversionista, aceleran la obtención de financiamiento y permiten iniciar preventas incluso antes de tener licencia de construcción.

Nuestro proceso integral combina creatividad arquitectónica, rigor técnico, análisis de mercado profundo y modelación financiera de clase mundial. El resultado: un expediente completo que habla el mismo idioma de bancos, fondos de inversión, municipalidades y compradores finales.

A continuación te mostramos, paso a paso, cómo construimos tu anteproyecto y por qué cada etapa representa una ventaja competitiva decisiva para tu proyecto.

Diseño Conceptual

El punto de partida de todo anteproyecto exitoso es una visión arquitectónica clara, atractiva y perfectamente alineada con el terreno y el público objetivo.

En esta fase desarrollamos el concepto de diseño del proyecto que incluye:

Distribución óptima de unidades
Renderizado de alta calidad del look final de las áreas más importantes
Optimización de vistas y asoleamiento
Diseño de fachadas contemporáneas o icónicas según el posicionamiento del proyecto
Integración de áreas comunes premium (rooftop, coworking, gym, piscina infinity, etc.)
Soluciones sostenibles (paneles solares, recolección de agua, ventilación natural)

Ventajas reales para su proyecto

El cliente final se enamora del proyecto a partir de los primeros renders → mayor velocidad de preventas.
Los inversionistas ven inmediatamente el potencial de diferenciación en el mercado.
Evitar rediseños costosos en etapas posteriores (que pueden representar hasta un 15-20 % adicional en honorarios de arquitectura y costos constructivos).

Estudios Preliminares

Antes de enamorarse del diseño, se realizan los siguientes estudios preliminares:

Estudio geotécnico de suelo (capacidad portante, tipo de cimentación recomendada, riesgo de licuefacción)
Análisis de vientos (velocidad, dirección y turbulencias – fundamental en zonas costeras o de montaña)
Estudio de asoleamiento e iluminación natural
Análisis hidrológico y riesgo de inundación
Topografía detallada: modelo 3D del terreno

Ventajas clave:

Al tener estos estudios en fase de anteproyecto evitas sorpresas desagradables que pueden detener el proyecto por meses o aumentar el CAPEX en un 25-40 %. Los bancos y fondos de inversión valoran enormemente este nivel de madurez técnica: muchos exigen estos estudios antes de abrir el expediente crediticio. Se gana en credibilidad inmediata y se reduce el período de “due diligence” del inversionista de 90 días a tan solo 15-20 días.

Análisis de Mercado

No basta con que el proyecto sea bonito. Tiene que ser vendible y rentable.

Realizamos un estudio de mercado que incluye:

Análisis de oferta y demanda en un radio de 5-15 km (proyectos comparables, precios por m², velocidad de absorción)
Perfil del comprador objetivo (edad, ingreso familiar, preferencias de estilo de vida)
Estrategia de pricing y posicionamiento (preventa, precio de lanzamiento, escalonamiento de precios)
Proyecciones de absorción mensual y anual
Benchmarking

Ventaja estratégica:

Con este análisis en mano se pueden comenzar esfuerzos de preventa con precios reales y justificados. Muchos de nuestros clientes han logrado vender entre el 35 % y el 60 % de las unidades en fase de anteproyecto, lo que les permite financiar la construcción con equity propio y reducir drásticamente la necesidad de deuda bancaria.

Evaluación Regulatoria

Se Revisa:

Plan Regulador vigente y planes parciales
Uso de suelo permitido y coeficientes de construcción
Restricciones ambientales (SETENA categoría A, B o C)
Requerimientos de estacionamiento, zonas verdes, impacto vial
Normativa de accesibilidad, eficiencia energética y sismorresistencia
Posibles incentivos (Ley de Desarrollo Urbano, beneficios fiscales, etc.)

Se entrega un informe ejecutivo de 15-20 páginas + matriz de cumplimiento que sirve como hoja de ruta para el arquitecto que llevará el proyecto a planos definitivos.

Ventaja estratégica:

Se evitas el clásico error de diseñar algo que luego no se puede construir. El banco ve que el proyecto ya está “despejado” regulatorialmente → mayor probabilidad de aprobación de crédito y menores tasas de interés (hasta 1.5 puntos porcentuales menos).

Estimación de Costos CAPEX y OPEX

Desarrollamos un presupuesto que CAPEX incluye:

Terreno + honorarios + permisos
Costo directo de obra (estructura, acabados, instalaciones)
Costos indirectos y contingencias (10-15 %)
Gastos de comercialización y marketing

OPEX proyectado a 11 años:

Administración, mantenimiento, seguros, impuestos prediales, servicios públicos
Vacancy y bad debt estimados

Ventaja competitiva:

Los inversionistas y bancos exigen este nivel de detalle. Al entregarlo desde el anteproyecto, el proyecto pasa de “idea interesante” a “proyecto serio y profesional”, acelerando la toma de decisión en semanas en lugar de meses.

Planificación y Cronograma

Se genera un cronograma detallado que incluye:

Fases de anteproyecto, permisos, diseño final, construcción y entrega
Ruta crítica
Dependencias entre actividades
Asignación de recursos y responsables

Ventaja competitiva:

Se sabe exactamente cuándo se puede empezar a vender, cuándo se recibirá el primer desembolso bancario y cuándo entregar las unidades. Esta transparencia genera confianza en los compradores de preventa y permite negociar mejores condiciones con constructoras y proveedores.

Análisis Financiero Integral

Esta es la parte que más diferencia a Mondriam.

Construimos un modelo financiero dinámico en Excel + dashboard web:

TIR (IRR), VAN (NPV), Payback, ROI, Profit Margin
Flujo de caja mensual por 10 años
Estructuración óptima de equity/deuda
Análisis de sensibilidad (variación ±20 % en precio de venta, costo de construcción, tasa de interés, velocidad de venta)
Escenarios: Base – Optimista – Pesimista – Estrés (subida de tasas al 12 %, caída de precios 25 %)
Análisis Montecarlo (10.000 simulaciones) para cuantificar probabilidad de éxito
Break-even point y punto de equilibrio de caja

Ventajas:

Se puedes demostrar a bancos o financistas una TIR superior al promedio con una alta probabilidad de éxito → aprobación más rápida y mejores condiciones.
Los inversionistas privados ven el riesgo real y cuantificado → cierran rondas de equity en menos días.
Se puedes ofrecer a los compradores de preventa un “retorno proyectado” confiable, lo que acelera la venta en un 40-60 %.

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